Wer ein Ha us, eine Wohnung oder Grundstück kaufen will, der kommt an dem Notar nicht vorbei. Denn nur mit seiner Beurkundung sind Kaufverträge hier bei uns in Deutschland wirksam.

G erade in Zeiten von Niedrigzinsen steht das altbewährte „Betongold“ hoch im Kurs. Ein Immobilienkauf will jedoch genau überlegt sein. Egal, ob zur eigenen Nutzung oder als Wertanlage – dieser Schritt ist für die meisten Menschen nicht selten die größte und wichtigste finanzielle Investition in ihrem Leben. Aufgrund der großen Bedeutung des Immobilienkaufs ist im Bürgerlichen Gesetzbuch die notarielle Beurkundung vorgesehen – ohne sie ist der Kaufvertrag unwirksam. Der Staat hat diese hohe Hürde eingebaut, um Käufer und Verkäufer vor unüberlegten sowie übereilten Entscheidungen zu schützen.

Beide Seiten erhalten eine sachkundige und unparteiische Beratung – denn Notare üben ein öffentliches Amt aus und haben sich durch das Gesetz zur Neutralität verpflichtet. Die juristischen Fachleute haben die Interessen aller Vertragsbeteiligten im Blick und klären sie unter anderem über mögliche Risiken des Kaufvertrags auf – und wie sie diese gegebenenfalls vermeiden können.

Die wesentlichen Inhalte des anstehenden Geschäfts werden meist schon vorab und ohne notarielle Beteiligung abgesprochen: Wie hoch ist der Kaufpreis? Wann ist das Objekt bezugsfertig? In welchem Zustand befindet es sich? Sind sich die Beteiligten darüber einig, und ist die Finanzierung gesichert, können sie sich an einen Notar ihrer Wahl mit der Bitte um Vorbereitung des Kaufvertrags wenden. Dazu benötigt dieser persönliche Informationen zu den Vertragsparteien sowie zum Kaufobjekt. Letztere besorgt er sich unter anderem aus dem Grundbuch, um beispielsweise eingetragene Belastungen festzustellen.

Der Notar prüft, ob und wie die gewünschten Vereinbarungen rechtlich umgesetzt werden können. Im Vordergrund steht laut Bundesnotarkammer dabei der sichere Leistungsaustausch: Der Verkäufer verliert sein Eigentum erst dann, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Andererseits gibt der Käufer sein Geld erst aus der Hand, wenn sichergestellt ist, dass er Eigentümer der Immobilie wird. Die wirtschaftliche Bewertung des Vertrags zählt allerdings nicht zu den Aufgaben eines Notars – also, ob beispielsweise der Kaufpreis angemessen ist.

Ist der Vertrag aufgesetzt, geht jeweils ein Exemplar an beide Parteien, die dann genug Zeit haben, diesen vor dem Unterzeichnen zu prüfen. Änderungswünsche können sogar noch im Beurkundungstermin mitgeteilt werden. An diesem wird der Kaufvertrag vom Notar laut vorgelesen und alle Fragen, die zuvor noch nicht geklärt werden konnten sowie Vertragsdetails gegebenenfalls erläutert. Wenn alle mit dem verlesenen Vertrag einverstanden sind, wird er von ihnen sowie dem Notar unterzeichnet – und ist damit wirksam.

Nach dem Termin kümmert sich der Notar um die Abwicklung des Vertrages. Hierzu beantragt er unter anderem die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese wird im Grundbuch eingetragen und markiert einen bevorstehenden Eigentümerwechsel. Außerdem prüft der Notar, ob Vorkaufsrechte der Gemeinde oder des Bundeslandes ausgeübt werden sollen oder ob die Berechtigten darauf verzichten.

Das Objekt wechselt erst den Besitz, wenn der Kaufpreis überwiesen worden ist oder andere, im Vertrag festgehaltene Modalitäten erfüllt sind. Notare melden den Immobilienkauf außerdem an das Finanzamt, das dann die Grunderwerbsteuer festsetzt. Schließlich beantragen sie die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Erst damit geht das Eigentum an der Immobilie auf die Käufer über.

Wird der Kaufpreis finanziert, veranlassen Notare die sogenannte Grundschuldbestellung: Bei der Immobilienfinanzierung erhält die Bank dadurch gewisse Rechte an der Immobilie, die sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Käufers geltend machen kann. Die Grundschuld erlaubt dem Geldinstitut, die Immobilie zu versteigern, wenn der Schuldner die Raten nicht mehr bezahlen kann. Die Höhe der Notargebühren ist übrigens gesetzlich festgelegt und liegt bei 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis.   ots/krs