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Entwurf für schlüsselfertiges Haus einfordern

Bauherren sollten Pläne vor Vertragsunterschrift kennen und prüfen

Wer schlüsselfertig baut, entscheidet sich für einen standardisierten Haustyp. Damit, so hoffen viele, haben sie mit dem Hausbau möglichst wenig zu tun. Folglich merken Bauherren oft erst während der Bauzeit, wenn das Haus doch nicht ihren Erwartungen entspricht.

„Ich rate meinen Bauherren deshalb, schon vor Vertragsunterschrift auch die vorliegenden Hausentwürfe durchzusprechen“, empfiehlt Dipl.-Ing. Norman Dietz. „Die Hausentwürfe werden nämlich Vertragsbestandteil, notwendige Änderungen sind später schwierig oder nur mit Zusatzkosten durchzusetzen.“ Der Sachverständige des Verbands Privater Bauherren (VPB) im VPB-Regionalbüro Hildesheim prüft regelmäßig Bauvertragsentwürfe für Bauherren und kontrolliert später den laufenden Baufortschritt.

Persönliche Detailfragen prüfen

Auch andere VPB-Berater stellen fest, dass Bauherren die Entwurfsplanung oft für unverrückbar vorgegeben halten. Fragen, ob das Haus zum Raumprogramm der Bauherren passt, ob es barrierearm ist und damit bis ins Alter bewohnbar bleibt, werden deshalb selten geprüft. Noch weniger rücken eigentlich wichtige Detailfragen in den Vordergrund. „Bauherren beschäftigten sich schon sehr früh mit der Küchenplanung“, beobachtet Norman Dietz, „aber die Planung des Badezimmers oder Gästetoilette wird selten im Vorfeld betrachtet, obwohl dort aufgrund der optischen Ausführung am meisten gestritten wird.“

Ausführungs- und Installationsplanung sind wichtig

Die Kontrolle der verschiedenen Pläne ist auch nicht einfach, denn die Firmen liefern häufig gar keine Zeichnungen und Details. „In der Ausführungsplanung etwa wird häufig nicht auf die Anordnung von Sanitärobjekten, Wandnischen und Ablagen im Fliesenspiegel geachtet“, moniert der Sachverständige. Oft wird gar kein Fliesenspiegel gezeichnet. Die Wandgestaltung bleibt dann dem Fliesenleger überlassen. Aber selbst der beste Fliesenleger kann eine unausgereifte Installationsplanung nicht ausgleichen. Folglich sitzen die Sanitärobjekte später irgendwo außermittig an der Wand oder kleinteilige Fliesenzuschnitte stören den optischen Eindruck. Norman Dietz empfiehlt seinen Bauherren, Wandansichten des Bads mit Fliesen aufzuzeichnen und frühzeitig mit den Baubeteiligten durchzusprechen. Ab wann optische Unzulänglichkeiten einen Mangel darstellen und vor allem, ob so ein Mangel nachgebessert werden muss oder ob die Nachbesserung im Einzelfall nicht unverhältnismäßig ist, das ist ständiger Streitpunkt, den man sich ersparen sollte.

Technische Gebäudeausrüstung entscheidend

Was bei den Fliesen sofort auch für Laien sichtbar ist, schleicht sich an anderer Stelle versteckt ein: „Viele Firmen, die schlüsselfertige Objekte planen, nehmen es mit der Planung der Haustechnik offenbar nicht so genau“, resümiert Bauherrenberater Dietz. Und auch das neue Bauvertragsrecht hilft hier nur bedingt, wenn Planunterlagen, die im TGA-Bereich ja durchaus auch für den EnEV-Nachweis wichtig sein können, eben nicht rechtzeitig abgefragt werden. Die technische Gebäudeausrüstung ist allerdings ein zentraler Punkt der Planung. Klassische Fehlplanungen sind zum Beispiel: Abwasser muss aus dem Dachgeschoss nach unten in die Grundleitungen geführt werden – schlecht nur, wenn zum Beispiel diese Leitungen durch das Wohnzimmer laufen und dabei die Stellfläche für Möbel drastisch reduzieren. Oder: Sanitärleitungen müssen nach außen entlüftet werden. „Wenn diese Entlüftung in der Außenwand liegt und Sparren ihren Weg blockieren, dann ist das schlechte Planung“, kritisiert Norman Dietz. Werden dann noch Wandanschlüsse aufgestemmt und dabei der Wandverbund unzulässig geschwächt, ist das ein Fall für den Statiker – der aber oft gar nicht konsultiert wird.

Barrierefreiheit aufnehmen

Große Probleme beobachten die VPB-Berater auch bei den Übergängen zwischen Haus und Garten. Die Zeichnung gaukelt ein ebenerdiges Haus vor. Später steht das Haus aber höher. Folglich müssen Stufen vor Haus- und Terrassentür eingebaut werden. Eine Katastrophe für alle, die barrierearm bauen müssen und dies nicht explizit in den Bauvertrag aufgenommen haben.

B auherren können viel tun, damit ihr Hausbau gelingt. Sie sollten zum Beispiel ihre zukünftige Möblierung in die Grundrisse übertragen. Dabei helfen heutzutage Apps, die aber Grenzen haben, oder Bleistift und Transparentpapier – typisches Architekten-Handwerkszeug. Die Mühe lohnt sich und schützt vor bösen Überraschungen.

„Planungsfehler finde ich bei sehr vielen Bauunternehmern, guten wie schlechten“, resümiert Norman Dietz. „Der Unterschied liegt in der Art, wie die Firmen damit umgehen: Die guten wollen es besser machen und planen um. Im VPB beraten wir Bauherren deshalb so, dass sie vorbeugend tätig werden können und es gar nicht zum Streit kommt.“

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