Steuerfalle beim privaten Grundstücksverkauf
Der Verkauf von Gegenständen aus dem Privatvermögen ist steuerpflichtig, wenn ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Einkommensteuergesetz vorliegt. Auch der Gewinn aus der Veräußerung eines Privatgrundstückes kann steuerpflichtig sein. Voraussetzung für die Steuerpflicht ist, dass der Verkauf innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist erfolgt. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, gerechnet vom Zeitpunkt der Anschaffung bis zum Zeitpunkt der Veräußerung. Rechtliche Wirksamkeit eines Vertrags Probleme bei der Bestimmung der relevanten Zeitpunkte können Vertragskonstellationen bereiten, in denen der Grundstückskaufvertrag unter einer sogenannten aufschiebenden Bedingung (z.B. die Erteilung einer behördlichen Genehmigung) abgeschlossen wurde. Durch eine aufschiebende Bedingung wird ein Vertrag rechtlich erst dann vollumfänglich wirksam, wenn diese Bedingung eintritt. Der Autor dieses Beitrags: Dr. Frank Rozanski, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, ist in der Kanzlei Hühne Klotz & Partner mbB mit den Schwerpunkten Steuer- und Wirtschaftsrecht sowie Unternehmens-/Vermögensnachfolge tätig; Tel.: 0441/ 971 72-0, E-Mail: zentrale@h-k-p.de , Internet: www.h-k-p.de
In der Praxis bereitet die Bestimmung dieser beiden Zeitpunkte regelmäßig Probleme und somit die Frage, ob der Grundstücksverkauf innerhalb oder außerhalb der Spekulationsfrist vorgenommen wird. Nach herrschender juristischer Meinung ist für die Bestimmung des Zeitpunktes der Anschaffung bzw. der Veräußerung der Abschluss des sogenannten Verpflichtungsgeschäfts (notarieller Kaufvertrag) maßgeblich. Keine Relevanz hat bei der Betrachtung der Spekulationsfrist der tatsächliche Übergang des Eigentums an dem Grundstück (Auflassung und Eintragung ins Grundbuch).
Nun könnte man meinen, ein innerhalb der Spekulationsfrist unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossener Kaufvertrag würde dann nicht zur Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns führen, wenn der Bedingungseintritt erst nach Ablauf der Spekulationsfrist stattfindet. Genau über diese Rechtsfrage hatte kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH), das oberste deutsche Finanzgericht, zu entscheiden (BFH-Urteil vom 10. Februar 2015 – IX R 23/13).
Der BFH bestätigt zwar, dass für die Betrachtung der Spekulationsfrist auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts abzustellen ist, der relevante Zeitpunkt ist aber nicht der Bedingungseintritt, sondern bleibt grundsätzlich die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages. Als maßgeblichen Grund hierfür nannte der BFH die Tatsache, dass die Vertragsparteien innerhalb der Spekulationsfrist die Willenserklärungen zum Abschluss des Kaufvertrages bindend abgaben. Die entscheidende Bindungswirkung lag nach Ansicht des BFH vor, weil sich keine der beteiligten Vertragsparteien mehr einseitig vom Kaufvertrag lösen konnte.
Im Ergebnis kommt es für die Frage der Steuerpflicht eines Grundstücksverkaufs unter Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung also grundsätzlich nicht auf das Datum des Bedingungseintritts, sondern auf den Tag des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages an.
Da die Frage der Steuerpflicht eines Grundstücksverkaufs regelmäßig auch unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten problematisch sein und nicht immer eindeutig beantwortet werden kann, ist es ratsam, sich vor einer geplanten Veräußerung steuerlichen und rechtlichen Rat einzuholen. Diese Empfehlung sollten insbesondere diejenigen berücksichtigen, die den Verkauf mehrerer Grundstücke beabsichtigen, da in diesem Zusammenhang stets auch die Problematik des gewerblichen Grundstückshandels zu beachten ist.
