Doppelzahlungen bei Maklertätigkeiten
Doppelt Maklerprovision zahlen – Kann das passieren? Ja, es kann. Dazu kam es wie folgt: Der Kläger ist Makler. Er wurde vom Eigentümer damit beauftragt, deren Eigentumswohnung zu verkaufen. Er schaltete diverse Anzeigen, unter anderem in dem Portal „Immobilenscout24.de“. Die Wohnung wurde für 155 000 Euro angeboten. Der Beklagte interessierte sich für die Wohnung und sprach den Makler an, nachdem er das Inserat bei „Immobilenscout24.de“ gesehen hatte. In dem Inserat hatte der Kläger darauf hingewiesen, dass er für die Vermittlung der Wohnung eine Provision verlangt. Er führte dort auch aus, wie hoch diese sein sollte. Schlussendlich sei die nachgewiesene Vertragsmöglichkeit und der tatsächlich abgeschlossene Vertrag auch inhaltlich kongruent, also deckungsgleich. Dass hier ein anderer Kaufpreis vereinbart worden war, ändert daran nichts. Einerseits war es ein niedrigerer Kaufpreis, also ein für den Beklagten günstigerer Preis. Bei solchen Abweichungen „nach unten“ entfällt die Kongruenz erst deutlich später, als bei Abweichungen nach oben. Auch sei die Abweichung absolut mit 5000 Euro nicht groß genug, um ein Entfallen der Kongruenz anzunehmen. Der Autor: Rechtsanwalt René Castagna ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Erbrecht in der Rechtsanwaltskanzlei Wandscher & Partner, www.rae-wandscher.de .
Es wurde eine gemeinsame Besichtigung durchgeführt, und der Beklagte bot zunächst 130 000 Euro, dann 140 000 Euro für die Wohnung. Beides war dem Verkäufer zu wenig. Der Eigentümer beendete den Vertrag mit dem Kläger.
Der Beklagte sprach den Makler an und fragte ihn, warum die Wohnung nicht mehr in seinem Bestand sei. Als Antwort erhielt der Beklagte die Information, dass er, der Kläger, nicht mehr beauftragt sei.
Der Eigentümer beauftragte einen neuen Makler, an diesen wendete sich der Beklagte und kaufte schlussendlich die Wohnung für 150 000 Euro. Die Provisionsrechnung des dann beauftragten Maklers zahlte der Beklagte. Als der Kläger von dem Verkauf erfuhr, forderte er vom Beklagten nochmal die Provision in der aus seinem Internetinserat ersichtlichen Höhe.
Zu Recht, meint das OLG Hamm in seiner Entscheidung vom 27.2.2014 (Az. 18 U 111/13). Denn es bestehe zwischen den beiden ein Maklervertrag. Die Anfrage des Beklagten auf das Internetinserat stelle das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags dar, das der Kläger auch angenommen hat. Der Maklervertrag sei als „Nachweismaklervertrag“ zustande gekommen, d.h. durch den Nachweis zur Möglichkeit des Abschlusses eines Kaufvertrages hatte der Kläger seine Provision verdient. Der Hauptvertrag war zwar erst später abgeschlossen worden, dafür sei aber der Kläger noch kausal geworden. Einerseits lag zwischen der Nachweisleistung des Klägers und dem Erwerb nur eine Zeit von wenigen Wochen. Andererseits müsse die Nachweisleistung nur „mitursächlich“ aber nicht allein ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages sein.
Auch sei der Kausalzusammenhang nicht durch das Auftreten des weiteren Maklers unterbrochen. Das sei nur dann anzunehmen, wenn der Vertragsschluss ausschließlich auf die Bemühungen eines später eingeschalteten Zweitmaklers zurückgehe.
Das sollen aber Ausnahmefälle sein, z.B. wenn der Verkäufer seine Verkaufsabsicht wegen einer deutlichen Verbesserung seiner Vermögenssituation aufgegeben hat und erst später wieder einen neuen Verkaufsentschluss fasst, bei dessen Umsetzung er sich wieder eines (anderen) Maklers bedient.
Damit kam es zu dem Ergebnis, dass der Kunde die Maklerprovision doppelt gezahlt hat. Aus Sicht des Kunden ist dies sicherlich nicht gerecht, allerdings hätte er – entsprechend beraten – die Provision des zuletzt eingeschalteten Maklers wahrscheinlich nicht zahlen müssen.
Da er über das Objekt bereits Vorkenntnis hatte, und auch den Verkäufer kannte, hätte er gut daran getan, dies dem neuen Makler zu offenbaren. Dann hätte zumindest der zweite Makler seine Provision nicht durchsetzen können.
