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Vorsicht bei Nießbrauchbestellung

Abzug von Werbungskosten bei Vermietungseinnahmen

Dr. Ludger Hermes

Wer eine Eigentumswohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus vermietet, erzielt hieraus steuerlich relevante Mieteinnahmen, die nach Abzug entstandener Werbungskosten als Gewinn oder – soweit die Werbungskosten überwiegen, als Verlust in der Einkommenteuerklärung anzugeben sind.

Was aber zählt alles zu den Werbungskosten

?

Das Einkommensteuergesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Diese sind immer dann von den Mieteinnahmen abzuziehen, wenn sie durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind, also ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf die Vermietung gerichteten Tätigkeit besteht und die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Die Aufwendungen müssen also bei wertender Betrachtung durch die Absicht steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen, verursacht sein.

Wie verhält es sich bei Übertragung der Immobilie auf die Kinder

?

Erfolgt eine schenkweise Übertragung dieser Immobilie auf die Kinder im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge und behalten sich die Schenker (bisherigen Eigentümer) ein Nießbrauch an dieser Immobilie vor (Vorbehaltsnießbrauch), ändert dies grundsätzlich an der Zurechnung der Vermietungseinkünfte nichts. Der Vorbehaltsnießbraucher (bisheriger Eigentümer) wird weiterhin mit Einkünfteerzielungsabsicht tätig und ist daher auch weiterhin zum Werbungskostenabzug, insbesondere zur Inanspruchnahme der Abschreibungsbeträge auf das Gebäude berechtigt. Wie verhält es sich jetzt aber mit Aufwendungen für die Erhaltung, Ausbesserung und Erneuerung der Immobilie, dessen zivilrechtlicher Eigentümer er nicht mehr ist.

Bedeutsam ist, dass der Nießbraucher aufgrund der einschlägigen zivilrechtlichen Regelungen lediglich für die Erhaltung der Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen hat. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 BGB). Er ist zwar auch zu außergewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen berechtigt, erhält dann aber einen Anspruch auf Kostenerstattung gegenüber dem neuen Eigentümer (i.d.R. die leiblichen Kinder). Macht der Nießbraucher diesen Anspruch nicht geltend, kann er seine Aufwendungen grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehen. Hier nimmt das höchste Finanzgericht (BFH) eine nicht abziehbare Zuwendung an den neuen Eigentümer an.

Trägt dagegen der neue Eigentümer – wie gesetzlich vorgesehen – die Aufwendungen für außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen selbst, ist bei ihm mangels einer Einkünfteerzielung ein Werbungskostenabzug ebenfalls ausgeschlossen. Ohne entsprechende Rechtsgestaltung könnten damit gerade größere Unterhaltungsmaßnahmen (z.B. Austausch der Fenster, Erneuerung der Heizung) nicht steuermindernd geltend gemacht werden.

Dieses aus steuerlicher Sicht unbefriedigende Ergebnis ist vermeidbar, da die zivilrechtlichen Regelungen zur Kostentragung abänderbar sind.

Was ist zu regeln

?

Ist also die Übertragung einer Immobilie auf die Kinder, verbunden mit einem Nießbrauch an den Mieterträgen beabsichtigt, sollten die Beteiligten vereinbaren, dass dem Nießbraucher auch außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen auf eigene Kosten obliegen. Wird eine solche Nebenabrede im Übertragungsvertrag getroffen, steht dem Vorbehaltsnießbraucher auch für außergewöhnliche Unterhaltsaufwendungen der Werbungskostenabzug zu.

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