Jens Büsselmann

Bombastisch niedrige Zinsen, Kredite so günstig wie nie: Viele Deutsche investieren ihr Geld seit Jahren gerne in Immobilien. Großstädte zeigen sich dabei als beliebtester Markt.

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, dürften Sie derzeit kaum Schwierigkeiten beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf haben. Allerdings müssen Sie Ihren Gewinn unter gewissen Voraussetzungen versteuern, denn der Verkauf einer Immobilie gilt als privates Veräußerungsgeschäft. Eine so genannte Spekulationssteuer wird fällig.

Die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnete Steuer wird fällig, wenn ein Haus oder eine Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren erneut verkauft wird. Der Gewinn aus diesem sogenannten privaten Veräußerungsgeschäft ist einkommensteuerpflichtig, unterliegt also dem persönlichen Steuersatz.

Das Problem für so manchen Immobilienbesitzer ist, dass dadurch weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden können. Um sich die Spekulationssteuer zu sparen, lautet die Lösung für Betroffene: Halten Sie Ihren Besitz zehn Jahre lang, bevor Sie verkaufen. Denn zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie endet die Spekulationsfrist und Ihr Gewinn ist steuerfrei.

Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, nämlich mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus steuerfrei verkaufen, auch wenn die Zehnjahresfrist noch nicht erreicht ist. Das gilt auch dann, wenn Ihre Kinder die Immobilie mietfrei bewohnt haben. Einzige Voraussetzung ist, Sie erhalten noch Kindergeld für Ihren Nachwuchs.

Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden, dass es egal ist, ob Sie in Ihrer Immobilie ein Arbeitszimmer hatten, das Sie beruflich für Überschusseinkünfte genutzt haben – der Verkauf bleibt steuerfrei. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) 2021 entschieden (Aktenzeichen IX R 27/19) und sich damit gegen die Auffassung der Finanzverwaltung (BMF) gestellt. Das Bundesministerium für Finanzen hatte nämlich im Jahr 2000 in einem Schreiben festgelegt, dass ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer in einer selbst genutzten Eigentumswohnung dazu führt, dass ein Veräußerungsgewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist – anteilig – zu versteuern ist. Betroffene Steuerzahler können sich nun auf das Urteil des Bundesfinanzhofes beziehen.

Scheidung, Krankheit, Geldnot – es gibt viele Gründe, eine Immobilie verkaufen zu müssen, unabhängig von Spekulationsfrist oder Gewinnmaximierung. Sehen auch Sie sich gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen, können Sie bestimmte Ausgaben vom Verkaufspreis abziehen.

Zu den Ausgaben, die Sie auf Ihren Verkaufsgewinn anrechnen und ihn so verkleinern oder ganz eliminieren dürfen, gehören zum Beispiel:

   die Kosten für den Kauf und Verkauf der Immobilie

   die Gebühren des Notars

   die Grunderwerbsteuer

    der Grundbucheintrag

   die Maklergebühr

   Anzeigenschaltung oder Werbung

   die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen (das Wertgutachten wird häufig kostenlos von einem Makler verfasst)

   Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Mit diesen und ähnlichen Ausgaben verkleinern Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Haben Sie so viele Kosten, dass am Ende kein Gewinn mehr übrig bleibt, sind auch keine Steuern fällig. Für manch einen Haus- oder Wohnungsverkäufer lohnt es sich, vor dem Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. Dann kann er den Verlust gegebenenfalls mit anderen, gewinnbringenden Veräußerungen verrechnen.

Sprechen Sie vor einer geplanten Veräußerung mit einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein. Dort finden Sie wertvolle Informationen vor.

www.deutsches-arbeitnehmer-steuerbüro.de