Der Vermieter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Mieter zur Anpassung der Miete an die Marktentwicklung in Form der jeweils aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieses Zustimmungsverlangen unterliegt bestimmten, in § 558a BGB geregelten Form- und Inhaltsanforderungen. Petra Elverich

Gemäß § 558b Abs. 2 BGB hat der Mieter nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, sich zwischen drei Varianten zu entscheiden:

    Entweder er stimmt dem Mieterhöhungsverlangen zu. Dann schuldet er die Miete gem. § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgenden Monats.

    Oder der Mieter macht gem. § 561 Abs. 1 BGB von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch. Kündigt er das Mietverhältnis, verbleibt es bei der bisherigen Miete.

    Schließlich kann er das Mieterhöhungsverlangen auch ablehnen. Verweigert er seine Zustimmung, kann ihn der Vermieter gem. § 558a Abs. 2 BGB innerhalb von weiteren drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.

Soweit die Klage zulässig und begründet ist, wird das Gericht den Mieter zur Zustimmung verurteilen, wobei die Mieterhöhung zum ursprünglich vorgesehenen Zeitpunkt wirksam wird. Andernfalls wird es die Klage abweisen und es verbleibt bei der bisherigen Miete.

In diesem Zusammenhang hat der BGH im letzten Jahr eine interessante Entscheidung getroffen (BGH vom 30.01.2018-VIII ZB 74/16). Darin ging es darum, dass der mit einem Mieterhöhungsverlangen konfrontierte Mieter die von dem Vermieter geforderte schriftliche Zustimmungserklärung nicht abgab, auch nicht, nachdem der Vermieter ihn nochmals an die gewünschte Zustimmung erinnerte. Gleichwohl bezahlte der Mieter die erhöhte Miete und zwar ohne einen Vorbehalt zu erklären. Obwohl der Vermieter bereits drei „neue“ Mieten erhalten hatte, klagte er fristgemäß vor dem Amtsgericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof stellte in seiner Entscheidung klar, dass der Mieter der Mieterhöhung bereits vor Einreichung der Klage stillschweigend wirksam zugestimmt hätte, weil der Mieter die geforderte Mieterhöhung dreimal in Folge vorbehaltlos gezahlt habe. Eine schriftliche Erklärung könne der Vermieter nicht mehr verlangen, eine entsprechende Formvorschrift gebe es im Gesetz nicht. Für die Bewertung des Verhaltens des Mieters als schlüssige Zustimmung komme es nicht darauf an, ob er seinen Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fälligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet habe. Denn in beiden Fällen sei ein Tätigwerden des Mieters erforderlich, das wiederum bei Fehlen eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf seine Willensrichtung zulasse, so der BGH. Nachdem folglich die Klage des Vermieters in allen Instanzen abgewiesen worden war, hatte dieser auch die gesamten Kosten der Gerichtsverfahren zu zahlen.

Ob bereits die erstmalige Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung gesehen werden kann, hat der BGH zwar offen gelassen, letztlich ist es aber empfehlenswert, als Vermieter nicht auf die Abgabe einer schriftlichen Zustimmung zur Mieterhöhung zu bestehen, wenn der Mieter schon durch die Zahlung der erhöhten Miete zu verstehen gegeben hat, dass er mit der Erhöhung einverstanden ist.