Petra Elverich

Betriebskosten werden in den meisten Fällen in Form einer monatlichen Vorauszahlung mit der Miete an den Vermieter überwiesen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter spätestens nach einem Jahr seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, bei der die tatsächlich angefallenen Betriebskosten mit den gezahlten Vorauszahlungen verglichen werden. Je nach Ausgang kommt es zu Nachzahlungen an den Vermieter oder Auszahlung eines Guthabens an den Mieter.

Für Vermieter sind bei der Abrechnung von Betriebskosten jedoch Fristen zu beachten. Als Abrechnungszeitraum wird die Zeitspanne bezeichnet, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung erstellt und über die gezahlten Vorauszahlungen abrechnet; bei Wohnraum beträgt die Frist maximal ein Jahr. Man darf also nicht über einen längeren Zeitraum, etwa 15 Monate, die Abrechnung erstellen. Dann wäre keine ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt worden.

Beginn und Ende des jährlichen Abrechnungszeitraumes sind gesetzlich nicht festgelegt. Häufig wird ein Kalenderjahr zugrunde gelegt. Findet sich im Mietvertrag keine Regelung zum Abrechnungszeitraum, darf der Vermieter festlegen, von wann bis wann er abrechnet. Er könnte folglich statt von 01. Januar bis 31. Dezember z.B. auch einen Abrechnungszeitraum vom 1. Juni bis 31. Mai wählen.

Vom Abrechnungszeitraum ist die Abrechnungsfrist zu unterscheiden. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes hat der Vermieter ein Jahr lang Zeit, dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Soll also wie im obigen Beispiel für den Zeitraum vom 1.Juni 2017 bis 31. Mai 2018 die Betriebskostenabrechnung erstellt werden, muss diese bis zum 31.Mai 2019 beim Mieter eingegangen sein. Ist der Abrechnungszeitraum bereits am 31. Dezember 2017 beendet, läuft die Abrechnungsfrist am 31. Dezember 2018 ab.

Diese Frist ist strikt einzuhalten, wie der BGH in einem Urteil vom 25.01.2017 (BGH VIII ZR 249/15) bestätigt hat. In dem Fall hatte ein Wohnungseigentümer und Vermieter erst nach zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet. Der Vermieter begründete die Versäumung der Abrechnungsfrist damit, dass die Hausverwaltung keine Abrechnung vorgelegt hat, und die neu beauftragte Hausverwaltung deshalb letztlich erst nach zwei Jahren über die Betriebskosten abrechnen konnte.

Der BGH stellte klar, dass der Vermieter hier der Untätigkeit und Schlamperei seiner Hausverwaltung nicht tatenlos habe zusehen dürfen. Der Vermieter habe die Verspätung folglich zu vertreten und könne daher keine Forderungen mehr aus der verspätet vorgelegten Abrechnung herleiten.

Im Ergebnis führt eine verspätete Vorlage der Betriebskostenabrechnung folglich dazu, dass der Mieter eine eventuelle Nachzahlung nicht mehr erbringen muss. Ergibt sich dagegen aus dieser Betriebskostenabrechnung eine Rückzahlung vom Vermieter, kann der Mieter diese auch später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes noch geltend machen.