Alexander Frank

Wer über den Erwerb einer Immobilie zwecks Geldanlage (zum Zweck der Vermietung oder Verpachtung) nachdenkt, sollte im Vorfeld eine genaue Planung vornehmen und entsprechende Beratung einholen. In diesem Zusammenhang sollte der Erwerber auch die Möglichkeit kennen, die Ihm eine sogenannte vermögensverwaltende Immobilien GmbH eröffnet. In dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen einige Unterschiede zwischen der Vermietung von Immobilien im Privatvermögen sowie die Vermietung von Immobilien mittels Immobilien GmbH aufzeigen.

Mit der Vermietung von Immobilien werden Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung im Sinne des § 21 EStG erzielt. Die jährlichen Einkünfte (umgangssprachlich Gewinn) werden sodann mit dem individuellen Einkommensteuersatz besteuert. Unter der Annahme, dass noch anderweitige Einkünfte vorliegen, beträgt der individuelle Einkommensteuersatz schnell 42%. Die Einkünfte sind die eingehenden Mieteinahmen abzüglich laufender Kosten (beispielweise Renovierungs- und Instandhaltungskosten, Hausverwaltung), Finanzierungskosten (Schuldzinsen für die Finanzierung des Kaufpreises) sowie Abschreibung (in der Regel 2 % des Gebäudekaufpreises).

In unserer Beispielrechnung beträgt der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses 1.000.000 Euro, der vollständig bei einer Bank finanziert wird. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 80.000 Euro. Der anteilige Kaufpreis für das Gebäude ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 800.000 Euro, welcher jährlich mit zwei Prozent abgeschrieben werden kann. Der Zinssatz beträgt 2%, die jährliche Annuität beträgt 60.000 € (anfänglicher Zinsanteil 20.000 €, anfängliche Tilgung 40.000 €).

Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die zur Organisation von Vermögen und Vermögensgegenständen wie zum Beispiel Immobilien eingesetzt wird. Einkünfte, die durch die Vermietung von Immobilien erzielt werden, unterliegen hier nicht der Einkommensteuer mit dem persönlichen Steuersatz, sondern nur der Körperschaftsteuer mit einem Steuersatz von derzeit 15,825 % (Körperschaftsteuer 15% zzgl. Solidaritätszuschlag 5,5%).

Gleiches Beispiel wir zuvor, Abwandlung: Die GmbH erwirbt das Mehrfamilienhaus.

Anhand der Beispielsberechnungen wird deutlich, dass die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen über die vermögensverwaltende Immobilien GmbH erheblich günstiger ist. Im Ergebnis erhöht sich somit auch der Geldmittelbestand, was wiederum die Möglichkeit einer höheren Darlehenstilgung und damit eine Zinsreduzierung ermöglicht (doppelter Spareffekt). Die möglichen Nachteile einer GmbH sind die Gründungskosten und laufenden Verwaltungskosten. Aus steuerrechtlicher Sicht sollte bedacht werden, dass eine steuerfreie Grundsücksveräußerung - wie dies im Privatvermögen nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren derzeit der Fall ist - nicht möglich ist.