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Privater Hausverkauf und Spekulationssteuer

Grundsätze zum privaten Veräußerungsgeschäft bei Immobilienverkäufen

Jens Büsselmann

Immer öfter taucht die Frage auf, ob Steuern zu zahlen sind, wenn ich mein privates Haus verkaufe. Damit verbunden wird zu Recht der Begriff Spekulationssteuer ins Spiel gebracht.

Ich möchte etwas Klarheit in diese steuerliche Angelegenheit bringen. Ein privates Veräußerungsgeschäft beim Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie liegt nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz dann vor, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre beträgt.

Ausnahmen

Aber sind Ihnen auch die gesetzlichen Ausnahmen bekannt? Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf innerhalb des Zehnjahreszeitraums muss nicht versteuert werden, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Kauf bzw. Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers genutzt wird oder wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren durch den Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

In einem Urteil (3.8.2019, IX R 10/19) vom Bundesfinanzhof haben die Richter sogar klargestellt, dass im Jahr des Verkaufs ausreichend ist, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Im Jahr vor dem Verkauf muss allerdings nachgewiesen werden, dass die Immobilie das ganze Jahr durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Im zweiten Jahr vor dem Verkauf reicht es wiederum aus, die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an einem einzigen Tag im Jahr nachzuweisen. Diese genannten Konstellationen wirken etwas verwirrend und sollten auf jeden Fall mit einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein besprochen werden, sofern Beratungsbedarf besteht.

Die Finanzverwaltung hat dieses steuerzahlerfreundliche Urteil grundsätzlich anerkannt. Doch in der Praxis dürfte der Nachweis der Eigennutzung der verkauften Immobilie im Jahr des Verkaufs und im zweiten Jahr vor dem Verkauf problematisch sein, wenn die Immobilie in diesen Jahren tatsächlich nur an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Denkbar ist die Meldebescheinigung der Gemeinde oder eine Bestätigung vom bisherigen oder neuen Mietern, wann diese eingezogen sind. Überlassen Sie als Eigentümer Ihre Immobilie unentgeltlich an Ihr eigenes Kind , für das Sie Anspruch auf Kindergeld haben, gilt diese unentgeltliche Überlassung wie eine Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken.

Überlässt ein Ehegatte bzw. ein Lebenspartner im Rahmen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft dem anderen Ehegatten bzw. Lebenspartner nach der Trennung seinen hälftigen Anteil an der gemeinsamen Immobilie, so liegt hinsichtlich des unentgeltlich überlassenen Anteils grundsätzlich keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor.

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