Claudia-B. Volz
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Vermietungsabsicht nachweisen

      Steuerliche Probleme beim Leerstand von vermieteten Immobilien

Das Finanzamt prüft nach Beendigung eines Mietverhältnisses und fortandauerndem Wohnungsleerstand regelmäßig, ob die Vermietungsabsicht weiterhin besteht.

Die objektive Beweislast trägt in diesem Fall der Steuerpflichtige. In seinen Leitsätzen hat der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 11.12.2012 – IX R 14/12 den Stand der Rechtsprechung zusammengefasst.

Leitsätze der BFH-Entscheidung:

1. Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

2. Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.

3. Im Einzelfall kann ein besonders langandauernder Leerstand – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.

4. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz obliegt, trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.

Handlungsempfehlung:

1. Alle ortsüblichen Maßnahmen ergreifen, die für eine Mietersuche hilfreich sind.

2. Leerstehenden Wohnraum frühzeitig am Markt durch Anzeigen anbieten.

3. Einen lfd. Nachweis zu aufgegebenen Anzeigen führen , und zwar insbesondere bei kostenlosen Anzeigen in Onlineportalen etc. (z.B. durch Papierausdruck oder pdf-Abspeicherung der Anzeigen).

4. Denkbare Maßnahmen (je nach Leerstandsdauer):

a.  Aushänge in Geschäften etc. (am besten fotografieren)

b. Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete

c. Anzeigenaufgabe in Onlineportalen (Beispiel: immoscout24)

d. Anzeigenaufgabe in örtlichen Zeitungen

e. Durchführung von Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Mietsache

f.  Beauftragung eines Maklers

Ferner sei noch erwähnt, dass die Finanzverwaltung in vielen Fällen anfänglich von einem Fortbestehen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht und einige Jahre zunächst die Entwicklung abwartet. Kommt die Finanzverwaltung dann zu der Erkenntnis, das ab einem bestimmten Zeitpunkt oder aber von Anfang an, keine Vermietungsabsicht mehr vorlag tritt die Folge ein, dass die Steuerbescheide u. U. rückwirkend geändert werden. Im Fall von Änderungen von Steuerbescheiden geht diese einher mit Steuernachforderungen und zusätzlichen Zinsbelastungen nach § 233a AO. In vielen Fällen ergehen die Steuerbescheide hier bereits mit einem Vorläufigkeitsvermerk.

Dagegen kann man sich wehren. Fachkundiger Rat in Verbindung mit einer schlüssigen Dokumentation sowie Argumentation sind hier gefragt.

Autorin des Beitrags: Claudia-B. Volz, Steuerberaterin, Dipl.-Wirtschaftsjuristin(FH), Fachberaterin für Internationales Steuerrecht & Unternehmensnachfolge

www.steuerberaterin-volz.de

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