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Wenn dem Fiskus der Geduldsfaden reißt

Steuervorteil für Immobilie kein Selbstläufer – offensichtliche Bemühungen bei Leerstand

Eigentümer sollten die Geduld des Finanzamts nicht überstrapazieren. „Wer eine Immobilie allzu lange leer stehen und keine nachhaltigen Bemühungen zur Vermietung oder Instandsetzung des Objekts erkennen lässt, kann auch die laufenden Kosten nicht steuerlich geltend machen“, warnt Schwäbisch Hall-Rechtsexperte Stefan Bernhardt mit Hinweis auf ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 17/16).

in Deutschland befinden sich etwa 60 Prozent der Mietwohnungen in Privatbesitz, so das Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Dabei ist jedoch längst nicht jede Wohnung in einem Zustand, in dem sie vermietet werden kann. Wer als Vermieter darauf baut, die laufenden Kosten beim Finanzamt geltend zu machen, erlebt mitunter eine böse Überraschung.

Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung einer leerstehenden Wohnung anfallen, sind in der Regel als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich abzugsfähig, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden können. Voraussetzung dafür ist die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht. Die ist aber nach Ansicht der obersten Finanzrichter dann nicht gegeben, wenn die Immobilie jahrelang in einem Zustand ist, in dem sie objektiv nicht vermietet werden kann.

„Zu vermieten: Wohnung ohne Heizung und TV-Anschluss“ – In dem Fall, in dem der Bundesfinanzhof die Entscheidung der Vorinstanz bestätigte, ging es um eine Eigentumswohnung, die ein Ehepaar 1993 erworben hatte. Beim Kauf war die Wohnung vermietet, das Gebäude insgesamt jedoch in marodem Zustand. Nach dem Auszug der Mieter stand die Wohnung ab 1999 durchgehend leer. Im selben Jahr von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Sanierungsmaßnahmen wurden nicht oder nur teilweise durchgeführt – auch weil die dafür nötige Sonderumlage nicht von allen Eigentümern bezahlt wurde. Angesichts des zunehmend desolaten Zustands der Wohnanlage half es auch nicht, dass das Ehepaar vier Jahre lang einen Makler mit der Vermietung ihrer Wohnung beauftragt hatte: Wer will schon in ein Haus einziehen, in dem es weder Heizungsanlage noch TV-Anschlüsse gibt?

In seiner Steuererklärung machte das Ehepaar in der Zeit des Leerstands die laufenden Kosten geltend, zunächst mit Erfolg. Doch 2006 war Schluss mit lustig: Die für die Jahre 2006 bis 2010 erklärten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von fast 37.000 Euro wollte das Finanzamt nicht mehr anerkennen.

Die Eigentümer klagten sich ebenso hartnäckig wie erfolglos durch die Instanzen. Der BFH entschied kürzlich abschließend: Den Eigentümern musste klar sein, dass ohne Abschluss der Sanierung eine Vermietung der Eigentumswohnung langfristig nicht möglich sein würde, wie sie vor Gericht auch eingeräumt hatten. Nach Ansicht der Richter haben die Eigentümer damit die für steuerliche Vorteile notwendige Absicht, mit der Wohnung Einkünfte zu erzielen, endgültig aufgegeben.

Bernhardts Fazit: „Der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung ist prinzipiell eine gute Geldanlage. Das gilt allerdings nur dann, wenn sowohl Wohnung als auch Anlage in gutem, das heißt vermietbarem Zustand sind. Darum: Augen auf beim Wohnungskauf!“

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