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Transmortale Vollmachten können Erbschein entbehrlich machen

Wichtige Regelungen für Nachlassimmobilie

Hinterlässt ein Erblasser eine Immobilie, kann darüber nur aufgrund öffentlicher Urkunde wirksam verfügt werden. Im Regelfall müssen der oder die Erben zunächst einen Erbschein beantragen. Auf die Beantragung eines Erbscheins verzichten kann, wer ein notarielles Testament vorlegt, aus dem die Erbenstellung eindeutig hervorgeht. Dr. Alexander Wandscher

Der Erbschein ist eine öffentliche Urkunde, welche die Vermutung der Richtigkeit, der darin festgestellten Erbfolge in sich trägt. Insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt stellt der Erbschein den regelmäßig erforderlichen Erbnachweis dar. Das Erbscheinverfahren kostet allerdings sowohl Zeit als auch – abhängig vom Wert des Gesamtnachlasses – auch durchaus nicht unerhebliche Gebühren. Auf die Beantragung eines Erbscheins verzichten kann, wer ein notarielles Testament vorlegt, aus dem die Erbenstellung eindeutig hervorgeht. Während dies für die Erben die günstigste Konstellation ist, entscheidet sich jedoch längst nicht jeder Erblasser dazu, rechtzeitig ein notarielles Testament beurkunden zu lassen.

Eine Alternative stellt unter Umständen eine von dem Erblasser zu Lebzeiten erteilte postmortale bzw. transmortale Vollmacht dar. Als postmortal bezeichnet man Vollmachten, die nach dem Ableben des Vollmachtgebers gelten. Transmortale Vollmachten sind gleichzeitig postmortale Vollmachten. Sie gelten zu Lebzeiten und über den Tod des Vollmachtgebers hinaus.

Bereits bislang war weithin anerkannt, dass im Falle der Veräußerung eines ererbten Grundstücks nicht erforderlich ist, dass die Erben sich erst als Rechtsnachfolger des Erblassers anstelle des Erblassers im Grundbuch eingetragen lassen müssen. Umstritten ist dies allerdings für den oft auftretenden Fall, dass der Käufer der Nachlassimmobilie den Kaufpreis finanziert und die darlehensgebende Bank vor Zahlung des Kaufpreises die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld verlangt. Das Kammergericht in Berlin und mit ihm die herrschende Meinung in der juristischen Literatur ging bislang davon aus, dass in diesen Fällen dann doch wieder eine Voreintragung der Erben erforderlich sei. Mit der Folge, dass doch wieder zunächst ein Erbschein oder ein notarielles Testament vorgelegt werden muss.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat sich dieser Meinung in einer aktuellen Entscheidung entgegen gestellt (OLG Stuttgart, Beschluss vom 02.11.2018, Az.: 8 W 312/18).

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist der postmortal Bevollmächtigte analog einem Nachlasspfleger zu behandeln mit der Folge, dass eine Voreintragung der Erben aufgrund Erbscheins oder notariellen Testaments dann nicht erforderlich ist, wenn der Verkauf der Nachlassimmobilie sowie die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld auf Grundlage einer von dem Erblasser zu Lebzeiten erteilten postmortalen Vollmacht erfolgt.

Allerdings gilt dies nur, wenn die postmortale Vollmacht ihrerseits mindestens öffentlich beglaubigt ist. Eine notarielle Unterschriftsbeglaubigung genügt.

Diese Entscheidung macht deutlich, wie wichtig es ist, zu Lebzeiten an die Erteilung von Vollmachten für Notfälle zu denken. Häufig macht es Sinn, in der – ohnehin dringend empfohlenen – Vorsorgevollmacht transmortale Geltung zu verleihen. Besteht ein hinreichendes Vertrauensverhältnis zu dem Vorsorgebevollmächtigten, er werde die Wünsche des Vollmachtgebers auch nach dessen Ableben respektieren, spricht grundsätzlich nichts dagegen, ihn insbesondere bei der Verfügung über Nachlassimmobilien, weiterhin im Namen des Erblassers handeln zu lassen. Den Erben erleichtert es in vielen Fällen das Leben.

Standardlösungen für alle denkbaren Fälle kann es hier selbstständig nicht geben. Eine juristische Beratung unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse im Einzelfall ist unverzichtbar.

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