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Verborgene Altlasten – Risiken beim Grundstückskauf

Unabhängige Sachverständige helfen bei der Kaufentscheidung

Ob es um den Erwerb einer gewerblichen Immobilie oder einen Grundstückskauf für ein privates Bauvorhaben geht, immer wieder übersehen Bauherren das Risiko von Boden- verunreinigungen. Dabei können schon geringe Belastungen hohe Entsorgungskosten verursachen, die den Finanzierungsplan auf den Kopf stellen. In vielen Fällen werden schon Altlastenklauseln in die Verträge aufgenommen, die oft jedoch nicht das tatsächliche Risiko ausreichend abwehren oder begrenzen. Bertold Rubach

Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen, wie sie das Bundes-Bodenschutzgesetz definiert, stellen im Grundstücksverkehr einen Sachmangel dar. Dieser muss offengelegt werden, wenn er bekannt ist. Hat der Verkäufer keine Kenntnis, wird in der Regel ein Haftungsausschluss zum Sachmangel in den Vertrag aufgenommen.

Das Bundes-Bodenschutzgesetz ermöglicht der Behörde im Falle einer Altlast oder schädlichen Bodenveränderungen eine Störerauswahl zu ermitteln, die sowohl den neuen als auch den alten Eigentümer und auch noch weitere Personen, wie zum Beispiel Verursacher oder Pächter betreffen kann. Dabei muss die Fachbehörde die privatrechtlichen Verträge nicht berücksichtigen. Der Herangezogene muss sich dann selbst um den Ausgleich der Aufwendungen bei den Vertragspartnern bemühen. Dies kann sowohl den Verkäufer als auch den Käufer betreffen. Den Ausgleichsanspruch unter den Störern regelt der §24 des Bundes-Bodenschutzgesetzes.

Grundstücksgeschichte

Um das Risiko einer Kostenbelastung durch Boden- oder auch Grundwasserverunreinigungen zu vermeiden, ist immer eine Recherche der Grundstücksgeschichte anzuraten. Als erstes sollte bei der zuständigen Bodenschutzbehörde eine Anfrage gestellt werden, ob das Grundstück im Kataster für Altlasten verzeichnet ist. Hinweise auf frühere gewerbliche Nutzungen ergeben sich oft auch aus der Recherche der Grundbucheinträge oder Bauakten. Außerdem stehen eventuell Anwohner, Heimatvereine oder Voreigentümer zur Verfügung, die zur Geschichte oder zu Kriegseinwirkungen Angaben machen können. Dies liegt im Interesse beider Parteien.

Das Einbeziehen eines unabhängigen Sachverständigen ist hier sehr zu empfehlen. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht jedermann als unabhängiger Experte zur Verfügung, also sowohl Firmen als auch privaten Auftraggebern.

Ein Sachverständiger mit Anerkennung nach §18 des Bundes-Bodenschutzgesetzes hat die besondere Sachkunde und kann auch weitere Risiken transparent machen.

Auffüllungen und Böden

Insbesondere auf vorgenutzten Grundstücken in besiedelten Gebieten, aber auch auf Hofstellen oder Grundstücken im Außenbereich finden sich häufig Auffüllungen und Böden, die mit Fremdbestandteilen wie Bauschutt und Abbruchmaterialien, Schlacken oder Aschen vermischt sind. Oftmals fallen diese Böden nicht unter die Begrifflichkeiten der Altlasten, wie sie im Bundes-Bodenschutzgesetz benannt sind, da sie keine Gefahr darstellen und nur geringere Belastungen aufweisen. Gleichwohl können daraus im Falle eines erdbaulichen Eingriffs, zum Beispiel bei einem Bauvorhaben, Abfälle entstehen, die zu erheblichen Entsorgungsmehrkosten führen können, da sie abgefahren und fachgerecht entsorgt werden müssen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Auffüllungen und Böden nicht die geeigneten Tragfähigkeiten für das geplante Bauvorhaben aufweisen und ausgetauscht werden müssen.

Selbst wenn eine wirksame Vertragsvereinbarung zum Umgang mit Altlasten besteht, umfasst dies in der Regel nicht aufgefüllte Böden mit anthropogenen Beimengungen. Ein Grund mehr, sich frühzeitig an einen Sachverständigen zu wenden, der die Parteien sicher und unabhängig mit Hilfe einer Zustandserfassung beim Verkauf oder Erwerb einer Immobilie begleitet.

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