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Raus aus der Baumängel-Falle!

Qualitätskontrolle deckt Baumängel beim Neubau frühzeitig auf

Die Baustelle des Berliner Flughafen BER ist eines der prominentesten Beispiele. Hier hat die Baumängel-Falle voll zugeschlagen, mit Verzögerungen und erheblichen Kosten. Hiervor sind vor allem auch private Bauherren nicht gefeit. Baumängel gehören zum Bau-Alltag, Tendenz stei gend. Claudia Wiemer

Gründe für zunehmende Mängel am Bau gibt es viele. Sie reichen von fehlerhaftem Baumaterial über „Schlamperei“ bis hin zum Fachkräftemangel. Die handwerkliche Qualität nimmt zunehmend ab, da immer weniger ausgebildet wird und auch durch die Abschaffung der Meisterpflicht, sagt unser Experte Uwe H. Mokros und betont, dass dies zum Glück erkannt und teilweise revidiert wurde. Viele Baufirmen sind zudem aufgrund der momentanen starken Bautätigkeit völlig überlastet. Eile ist gefragt und Firmen setzen zunehmend Leiharbeiter ein, die oft schlecht qualifiziert sind und sich zudem auch nicht mit einem Bauprojekt identifizieren.

Viele Anforderungen an den Bauherren

Ob ein technischer und meistens handwerklicher Anspruch bei einem Bauprojekt erfüllt ist, kann ein privater Bauherr nicht einschätzen. Von Seite des Bauträgers hat er keine Unterstützung zu erwarten: „Das wurde immer schon so gemacht!“. Von dieser weit verbreiteten Aussage lassen sich viele Bauherren beeindrucken, so die Erfahrung unseres Experten.

Viele Baumängel werden erst nach Abschluss des Bauprojektes sichtbar bzw. sogar erst ein paar Jahre später. Nach fünf Jahren verjähren die Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Schadenersatz. Eine schlechte/nicht vorhandene Dokumentation zur Beweisführung kann sehr viel Zeit und Nerven kosten und auch richtig teuer werden.

Bauherren müssen zudem darauf achten, dass nur tatsächlich erbrachte und einwandfreie Leistungen bezahlt werden. Eine Überzahlung sollte vermieden werden, da sie Risiken birgt, z. B. bei Insolvenz des Vertragspartners.

Baubegleitende Qualitätskontrolle

Rund um den Bau gibt es eine Vielzahl von Unwägbarkeiten für den Bauherren. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Bausachverständigen wirkt diesen entgegen. Das individuell bestimmbare Beratungspaket kann von der Prüfung der Baubeschreibung und der Vereinbarungen zu Bauzeiten, Zahlungsplans, Gewährleistung, Vertragsstrafe, Eigenleistungen und Sonderwünschen reichen. Die Begleitung kann bis zur Abnahme eines Objektes erfolgen.

Im Zuge der Baustellenüberwachung finden je nach Fertigstellung festgelegter Teilabschnitte und Gewerke verschiedene Begehungstermine statt. Sind die Abdichtungen gegen Feuchtigkeit ordentlich hergestellt? Sind die Heizungsrohre ordnungsgemäß gedämmt? Ist die Elektroinstallation vollständig und ordnungsgemäß? Zieht es im Haus? Eine baubegleitende Qualitätskontrolle sollte früh ansetzen, so die Empfehlung des Experten: „Man kann zwar z. B. messtechnisch erfassen, ob die Wärmedämmung in Ordnung ist, aber nicht feststellen, ob es sich tatsächlich um die georderte Qualität handelt“.

Gleich mehrere Gründe, so der Experte, sprechen für eine förmliche Bauabnahme im Beisein des Bauträgers, des Sachverständigen und des Bauherrn. Wichtig ist: Bis zur Bauabnahme muss der Bauträger nachweisen, dass es sich bei einem behaupteten Mangel um einen Baumangel handelt. Nach der Bauabnahme liegt diese Beweislast beim Bauherrn.

In dem Abnahmeprotokoll werden mangelbehaftete Punkte ebenso festgehalten wie auch komplett fehlende Ausführungen. Dahinter steht die Frage, ob die laut Baubeschreibung geschuldete Leistung erbracht ist. „Eine baubegleitende Qualitätskontrolle stellt sicher, dass der Bauherr das fürs Geld bekommt, was er bestellt hat“, wie unser Experte zusammenfasst: „Bauherren sollten sich dem Thema Qualitätskontrolle schon vor Unterschrift des Bauvertrages widmen“.

Kosten

Die Kosten für die professionelle Baubegleitung durch einen Sachverständigen liegen bei ca. 1 %- 2 % der Netto-Bausumme. Der mögliche Schaden, der aufgrund auch nur eines einzigen Mangels entstehen kann, kann schnell höhere Kosten und einigen Ärger verursachen.

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