Foto: Johannes Bichmann

Ferienwohnungen als Steuerersparnis?

Langfristige Gewinnabsicht wichtig – Vorsicht bei privater Nutzung

Werden Immobilien als Ferienobjekte vermietet, ist eine Gewinnabsicht für die Steuererklärung entscheidend. Private Nutzung kann dem entgegenstehen. Jens BÜsselmann

Wer sich eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus angeschafft hat und eventuell mit dem Gedanken spielt, das Objekt als Feriendomizil zusätzlich zu vermieten, der muss die Mieteinnahmen versteuern. Doch im Gegenzug dürfen sämtliche Ausgaben für die Immobilie steuerlich abgesetzt werden.

Das kann zu steuerlichen Vorteilen führen. Alle Ausgaben, die ausschließlich durch die Vermietung entstehen, etwa für die Endreinigung oder Zeitungsinserate, müssen die Finanzbehörden voll anerkennen. Anderes gilt für Kosten, die durch Vermietung und Selbstnutzung verursacht sind, wie Versicherungsbeiträge oder Abschreibungen von Gebäude und Möbeln. Diese Ausgaben müssen zwischen den privaten und vermieteten Nutzungszeiträumen aufgeteilt werden.

Damit das Finanzamt überhaupt die Kosten anerkennt, muss eine Voraussetzung erfüllt werden: Die Ferienvermietung muss langfristig Gewinne bringen und nicht nur durch hohe Ausgaben Verluste erzeugen. Denn die Verluste drücken die Steuerlast. Das Gewinne erzielt werden sollen, lässt sich aber manchmal nicht so leicht nachweisen. Besonders in den ersten Jahren können sich Verluste ansammeln, etwa weil Renovierungen anstehen und die Ausgaben die Mieteinnahmen deutlich übersteigen. Außerdem stehen Ferienwohnungen in der Regel außerhalb der Saison immer wieder leer. Dadurch werfen sie nicht so viele Einnahmen ab. Vermieten Sie ausnahmslos, sind Sie aus dem Schneider.

Das Sie Gewinn erwirtschaften wollen, glaubt das Finanzamt ohne Nachweis, wenn Sie das ganze Jahr über an wechselnde Gäste vermieten. Noch eindeutiger ist das, wenn Sie die Ferienwohnung über einen Vermittler anbieten und Selbstnutzung vertraglich ausschließen.

Kompliziert wird es, wenn Sie Ihre Ferienwohnung privat nutzen und es nebenher vermieten. Dann zweifelt das Finanzamt immer an Ihrer Gewinnabsicht. In der Regel erkennt es eventuelle Verluste aber zunächst unter Vorbehalt an. Wer sich mit dem Gedanken auseinandersetzt, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung anzuschaffen, der sollte sich im Vorfeld genauestens bei einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein erkundigen, welche steuerlichen Vorteile genutzt werden können. Darüber hinaus vermeiden Sie lästigen Schriftverkehr mit den Finanzbehörden, um Nachweise zu erbringen.

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