Mietrecht – Kündigung bei Zahlungsverzug
Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes beenden. Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe an den Mieter erfolgen. Der wichtige Grund kann insbesondere in erheblichen Mietrückständen bestehen. Erheblich sind die Mietrückstände dann, wenn sie mehr als zwei Monatsmieten betragen. Maßgeblich ist die vereinbarte Bruttomiete, also inklusive der Nebenkostenvorauszahlungen. Bei den Rückständen werden etwaig bestehende Nachzahlungen aus abgerechneten Nebenkostenabrechnungen nicht berücksichtigt. Ein Kündigungsgrund kann jedoch auch schon dann vorliegen, wenn der Mieter mit weniger als zwei Monatsmieten im Verzug ist. Auch bei geringeren Mietrückständen kann eine Kündigung ausgesprochen werden. Der Mieter, der ständig und fortlaufend die Miete entweder unpünktlich oder unvollständig zahlt, gibt dem Vermieter einen wichtigen Grund zur Kündigung. Neben der außerordentlichen, fristlosen Kündigung kommt auch eine ordentliche, fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlung in Betracht. Bei einer fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung bedarf es allerdings einer vorherigen Abmahnung durch den Vermieter. Wie auch in anderen Fällen der Kündigung aus wichtigem Grund muss dem Mieter zunächst durch Mahnungen sein Fehlverhalten vor Augen geführt werden. Zahlt der Mieter mehrfach die Miete nicht pünktlich und wird er deswegen abgemahnt, kann auch eine einmalige (weitere) unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VII ZR 191/10). Autor: Rechtsanwalt und Notar Oliver Groll aus Oldenburg, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll. Er ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule Wilhelmshaven / Oldenburg / Elsfleth.
Stundet der Vermieter dem Mieter die zur fristlosen Kündigung berechtigten Mietrückstände und hält der Mieter die zugleich getroffene Vereinbarung einer vollständig zu zahlenden Miete nicht ein, lebt das Recht zur fristlosen Kündigung ohne weitere Abmahnung wieder auf. So entschied das OLG Düsseldorf (I-24 U 141/10). Auch dann kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.
