Alexander Mühlbauer LL.M. ist Rechtsanwalt und Notar in Oldenburg und zugleich auch Fachanwalt für Informationstechnologierecht und Fachanwalt für Strafrecht. Er ist seit 1993 in eigener Kanzlei mit zivil- und strafrechtlicher Ausrichtung und zusätzlichen Schwerpunkten im IT-, Urheber- und Medienrecht tätig.

Argumente zur Interessenabwägung

Wunsch nach Büronutzung kein automatischer Kündigungsgrund

Verträge können leicht geschlossen, nicht aber immer ohne weiteres gekündigt werden. Gerade für den Bereich der Wohnungsmiete hat der Gesetzgeber enge Schranken gesetzt, will sich ein Vermieter von seinem Mieter lösen. So lässt er unter engen Bindungen an Formen und Fristen nur dann eine Kündigung gelten, wenn besondere Gründe vorliegen. Das Gesetz nennt diese im § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das berechtigte Interesse, welches der Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses haben muss.

Und damit keine Unklarheiten darüber herrscht, was ein berechtigtes Interesse sein kann, formuliert der Gesetzgeber zugleich im Absatz 2 dieser Vorschrift, wann insbesondere ein solches Interesse vorliegt. Nämlich dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt, oder, was ein sehr häufiger Fall ist, der Vermieter beispielsweise die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

An dieser Rechtslage orientierten sich auch die Berliner Gerichte, die den folgenden Fall zu entscheiden hatten: Der Ehemann einer Vermieterin wollte eine kleine Wohnung im Hintergebäude für seine gewerblichen Zwecke eines Beratungsunternehmens nutzen, da das Büro im Vorderhaus völlig mit Regalen überfrachtet gewesen sei. Die Richter akzeptierten diese Begründung und beriefen sich auf den Regelfall vergleichbar mit der Eigenbedarfskündigung. Zwar ging es nicht um die Nutzung der gekündigten Räume als Wohnung. Man habe aber feststellen können, dass ein berechtigtes Interesse ganz allgemeiner Art bestehe, das ähnlich sei wie der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs. Aufgrund von rechtlichen Besonderheiten in Berlin wurde allerdings die Klage abgewiesen.

Nunmehr hat sich der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16) zu dem Thema geäußert und die weit verbreitete Praxis für unzulässig erklärt, den Büro- oder Geschäftsbedarf als umgeschriebene weitere Kategorie eines Vermieterinteresses zu behandeln.

Im Absatz 2 des § 573 BGB sind zwar gewisse Gewichtungen in der Interessenabwägung vorgegeben. So ist bei der Eigenbedarfskündigung erst einmal dem Vermieterwunsch auf Nutzung der Wohnung der Vorrang eingeräumt. Das hätten die Gerichte in den Vorinstanzen aber nicht 1:1 auf den vorliegenden Fall anwenden dürfen.

Vielmehr muss sich die Abwägung der Interessen an allen fallbezogenen Argumenten beider Seiten orientieren. Zwar könne man sich an den Wertungen in Absatz 2 der Vorschrift orientieren, aber eben nicht schematisch. Und so weist der VIII. Senat auch darauf hin, dass zum Beispiel bei einer Mischnutzung von Gewerbe und Wohnung eine größere Nähe zum Eigenbedarf bestünde, als wenn es nur um die geplante Nutzung für geschäftliche Zwecke ginge. Die Nutzung der Wohnung zur rein geschäftlichen Zwecken komme wiederum der schlechteren Verwertungsmöglichkeit einer Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nahe. Hier müsste die Abwägung weit strenger sein.

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